不動産を相続した場合に名義を変更する「相続登記」が2024年4月1日から義務化されます。

これまでは相続登記は任意とされていたため、不動産を相続しても特に手続きをしない人も少なくありませんでした。しかし、今後は一定の期限までに相続登記をしなければペナルティーを課せられるおそれがあるので、注意が必要です。

今回は、相続登記の義務化のポイントや、今からやっておくべきことなどについてご説明します。

相続登記とは

相続登記とは、相続で取得した不動産の所有名義を、被相続人（亡くなった方）から相続人に変更する登記手続きのことです。

これまでは不動産を相続しても、名義変更の手続きが面倒、費用がかかる、その不動産を利用する予定がない、などの理由で相続登記をしない人が少なくありませんでした。その結果、登記簿を見ても所有者が不明の土地や建物が近年、全国で増加していることが社会問題となっています。

所有者不明の土地や建物を放置しておくと、周辺の環境や治安が悪化したり、公共事業の妨げになったりして、社会的に重大な問題が生じてきます。

そこで、民法や不動産登記法などの関連法令が改正され、2024年4月1日から相続登記が義務化されることになったのです。

(参考)　名古屋法務局ホームページ

相続登記の義務化のポイント

それでは、相続登記の義務化のポイントをみていきましょう。

3年以内に相続登記の申請が必要

相続登記が義務化された後は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請をしなければなりません。

多くの場合は、不動産を所有している被相続人が亡くなったことを知ったときから、3年の申請期限が進行し始めます。

例えば、親や配偶者が亡くなったことを知れば、その時点で法定相続人は「自己のために相続の開始があったこと」を知ることになります。

そして、被相続人の財産は死亡と同時に法定相続人が相続するため、被相続人に所有不動産があることを知っていた場合は、死亡と同時に「相続によって不動産の所有権を取得したこと」を知ることにもなるのです。

過去の相続も義務化の対象となる

相続登記を義務化する改正法の規定は、過去の相続（2024年3月31日以前に発生した相続）にも遡って適用されます。

ただし、過去の相続については、相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日、または改正法の施行日（2024年4月1日）のどちらか遅い日から3年が、相続登記の申請期限とされます。

多くの場合は、改正法の施行日から3年後となる2027年（令和9年）3月31日までに相続登記を申請しなければならないことになるでしょう。

違反すると罰則も

正当な理由なく相続登記の申請義務に違反すると、10万円以下の過料が課せられることになります。

「正当な理由」の例としては、相続人が極めて多人数で戸籍関係書類の収集などに多くの時間を要する場合や、申請義務者が重病である場合などが挙げられています。仕事や家事などで忙しいといった事情だけでは、「正当な理由」にあたらない可能性が高いです。

「過料」とは刑事罰ではなく行政罰なので、払わなくても身柄を拘束されるようなことはありません。しかし、無視すると財産を差し押さえられる可能性があるので注意が必要です。

相続登記をしないと生じるリスク

相続登記をしないと、過料のペナルティーの他にも以下のようなリスクが生じます。

権利関係が複雑になる

相続登記をしないまま長期間が経過すると、その不動産を相続した人の数が増えて権利関係が複雑になるおそれがあります。

なぜなら、相続登記をする前に相続人が亡くなると、その人の持ち分は配偶者や子ども、兄弟姉妹などの相続人が取得することになるからです。

このようにして相続人の数が増えると、相続人全員で遺産分割協議をすることすら難しくなっていきます。

不動産の売却などができない

相続した不動産を使用する予定がないので売却したいと考えても、相続登記をしないままでは原則として売却できません。なぜなら、不動産登記簿には権利の変動を正確に登録しなければならないからです。

また、相続登記をしなければ、その不動産を担保として金融機関から融資を受けることもできません。登記簿上の所有権が融資の申込者の名義になっていなければ、抵当権などの設定登記ができないからです。

差し押さえなどのおそれがある

相続人の中の誰かが借金を滞納すると、その人の持ち分が債権者に差し押さえられることがあります。債権者には「代位権」という権利があるため、債務者の法定相続分について相続登記を申請し、その上で差し押さえることができるのです。

また、相続人の中の誰かが持ち分を売却することも考えられます。

このように、相続登記をしないでいると、不動産が親族以外の第三者との共有になってしまうおそれがあります。

相続登記の義務化に備えてすべきこと

不動産を相続したら、なるべく速やかに相続登記をすべきです。しかし、遺産分割協議がまとまらないなどの理由で3年以内の登記申請が難しいこともあるでしょう。

そんなときには、以下の対処法があります。

法定相続分に基づく登記をする

遺産分割協議に時間がかかる場合には、ご自身の法定相続分について所有名義の変更登記をすることで、相続登記の義務を果たすことができます。

ただし、遺産分割協議が成立した後には、協議内容に従って最終的な相続登記を申請しなければならないので、二度手間になるというデメリットはあります。

相続人申告登記をする（2024年４月１日スタート）

法定相続分に基づく登記は、その後、遺産分割協議後の相続登記を要するデメリットがあります。

そのほかの方法として、令和６年４月１日から新設される相続人申告登記をするのも有効です。

相続人申告登記とは、不動産の登記名義人について相続が開始したことと、ご自身がその相続人であることを法務局に申し出て、登記簿に記載してもらう制度のことです。

この制度を利用することでも、相続登記の義務を果たしたとみなされることになります。

相続土地国庫帰属制度を利用する

相続した土地を使う予定がない場合には、相続土地国庫帰属制度の利用も検討してみましょう。

一定の条件を満たせば、ある程度の費用はかかりますが不要な土地を国に引き取ってもらうことができ、相続登記が不要となります。

相続前なら遺言書を作成しておく

不動産を所有している方には、早めに遺言書を作成しておくことをおすすめします。

誰が不動産を相続するのかを指定しておけば、相続登記をスムーズに申請しやすくなるでしょう。

弁護士を遺言執行者に指定しておけば、ご自身が亡くなった後に弁護士が相続登記をしてくれるので安心です。

不動産の相続で困ったときは弁護士へ相談を

相続登記の手続きだけなら司法書士へのご依頼が最適ですが、不動産の相続では前提として遺産分割についてトラブルを抱えているケースも多いことでしょう。そんなときは、弁護士へのご相談をおすすめします。

弁護士は法律の専門家としての立場で遺産分割協議に参加し、適切な解決に導きます。

こじま法律事務所では、司法書士や税理士とも連携して相続問題に取り組んでおります。遺産分割のトラブル解決から相続登記、節税対策まで、ワンストップで対応いたします。

親身な対応を心がけておりますので、不動産の相続でお困りの際はお気軽にお問い合わせください。